Guía para comprar casa en España siendo extranjero

¿Sabías que más del 15% de las propiedades compradas en España son adquiridas por extranjeros? Esta cifra se acentúa todavía más si nos fijamos en las áreas más levantinas, donde las viviendas adquiridas por extranjeros suelen ascender a más del 24%, y hasta un 40% si nos centramos en la Costa Blanca alicantina. Desde jubilados que buscan el clima mediterráneo hasta inversores que ven en España una gran oportunidad, el mercado inmobiliario español es cada vez más atractivo para clientes internacionales. Para asesorar correctamente a estos compradores, es crucial conocer tanto la normativa nacional como las disposiciones europeas que regulan este proceso. En la Comunidad Valenciana, la burocracia puede ser un reto si no estás familiarizado con los procedimientos. Por eso, te detallamos los pasos administrativos a seguir para adquirir una vivienda de forma segura.

Aspectos administrativos para comprar una vivienda en España siendo extranjero

¿Crees que cualquier extranjero puede comprar una casa en España sin problemas? Uno de los errores más comunes es pensar que el proceso es igual que para los residentes españoles, lo que lleva a muchos a enfrentarse a retrasos e inconvenientes legales. Aunque tiene muchas similitudes, como ahora veremos, ahora explicaremos los aspectos clave que deben tener en cuenta los compradores internacionales: Los extranjeros, tanto residentes como no residentes en España, tienen derecho a adquirir una vivienda en el país, pero deben cumplir con ciertos requisitos legales:

1. Identificación Fiscal (NIE)

• Todo extranjero que desee comprar una propiedad en España debe obtener un Número de Identificación de Extranjero (NIE). Este número es obligatorio para cualquier trámite legal o económico en el país.

2. Otra Documentación Oficiales

• Pasaporte. Obligatorio para todos los compradores extranjeros, tanto ciudadanos de la UE como extracomunitarios. Es imprescindible para obtener el NIE, firmar la escritura pública, inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad y abrir una cuenta bancaria en España.
• El Certificado de no residencia es un documento que acredita que el comprador extranjero no reside habitualmente en España. Es obligatorio para ciudadanos no residentes que deseen realizar trámites fiscales o bancarios en el país, como la apertura de una cuenta bancaria o la compra de una propiedad.
• En algunos casos, se solicitará un informe sobre el origen de los fondos para prevenir el blanqueo de capitales. Aunque, no es estrictamente obligatoria, se recomienda abrir una cuenta bancaria en España para facilitar el pago de impuestos, gastos notariales y otros trámites.

3. Cuenta Bancaria en España

• Aunque no es estrictamente obligatoria, se recomienda abrir una cuenta bancaria en España para facilitar el pago de impuestos, gastos notariales y otros trámites.

4. Contrato de Arras

• Este es un acuerdo previo que garantiza la reserva de la propiedad. Normalmente implica el pago de un porcentaje del precio final (suele ser el 10%).

5. Escritura Pública

• El comprador debe acudir ante un notario para firmar la escritura pública de compraventa. El notario verificará que toda la documentación esté en regla. Para los compradores extranjeros, suele ser muy interesante contar con un traductor oficial si no dominan el español, ya que es el idioma en el que se formalizan los trámites legales. Además, se recomienda aportar toda la documentación con antelación para que el notario pueda revisar posibles requisitos adicionales.

6. Inscripción en el Registro de la Propiedad

• Es fundamental inscribir la propiedad en el Registro para garantizar la seguridad jurídica del comprador. En el caso de compradores extranjeros, este trámite puede requerir la presentación adicional de documentación específica, como el Certificado de Registro de Propietario Extranjero, especialmente para no residentes o inversores extracomunitarios.

7. Pago de Impuestos

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): Si es una vivienda de segunda mano. En la Comunidad Valenciana, este impuesto se sitúa en el 10% para las compras estándar, pero puede variar en función de circunstancias específicas, como la adquisición de vivienda habitual por parte de familias numerosas, jóvenes o personas con discapacidad, que pueden beneficiarse de tipos reducidos.
• IVA (10%): Si se trata de una vivienda nueva. Este impuesto se aplica tanto a compradores nacionales como extranjeros, pero en el caso de los no residentes es importante tener en cuenta que el pago debe realizarse a través de una cuenta bancaria en España para facilitar los trámites fiscales. Además, si el comprador extranjero planea revender la propiedad posteriormente, deberá conocer sus obligaciones fiscales adicionales.
• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD): En caso de nueva construcción. Este impuesto suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5%, dependiendo de la comunidad autónoma. En la Comunidad Valenciana, se aplica el tipo general del 1,5%. Para compradores extranjeros, es importante gestionar este impuesto correctamente, ya que se debe pagar en el plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura pública.

8. Control de Blanqueo de Capitales

• España puede exigir que los compradores de inmuebles justifiquen el origen de los fondos para cumplir con la Ley de Prevención del Blanqueo de Capitales. Esto es especialmente relevante para compradores extranjeros que realicen transferencias de grandes cantidades desde el extranjero, ya que deberán presentar documentos que acrediten el origen lícito de esos fondos, como extractos bancarios, escrituras de venta de inmuebles previos o informes financieros.

Requisitos para ciudadanos europeos y extracomunitarios

Para Ciudadanos Intracomunitarios (UE y EEE)

Los ciudadanos de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo (EEE) no enfrentan restricciones específicas para la compra de una vivienda en España, gracias al principio de libre circulación de capitales. No obstante, existen aspectos a considerar:

• Protección de Consumidores: La Directiva 2014/17/UE regula los créditos hipotecarios en la UE para garantizar que los consumidores reciban información clara y precisa sobre los términos del préstamo. Esto incluye el derecho a recibir un folleto informativo estandarizado (FIPRE) que detalla las condiciones del préstamo, tipos de interés y posibles riesgos financieros. Además, se establece un período mínimo de reflexión de 7 días para que el comprador pueda evaluar la oferta antes de firmar el contrato.
• Normativas sobre Residencia: La compra de una vivienda en España no concede automáticamente el derecho de residencia. Sin embargo, los ciudadanos de la UE pueden residir en España sin necesidad de visado, siempre que cumplan con ciertos requisitos económicos y administrativos. Entre estos requisitos se encuentra la obtención del Certificado de Registro de la UE, un documento obligatorio para aquellos ciudadanos europeos que deseen vivir en España más de 3 meses. Para obtenerlo, el solicitante debe demostrar que cuenta con recursos económicos suficientes para mantenerse durante su estancia en el país y en algunos casos contratar un seguro médico que garantice la cobertura sanitaria completa.

Para Ciudadanos Extracomunitarios

Los compradores no pertenecientes a la UE/EEE pueden adquirir una vivienda en España, pero pueden requerir permisos adicionales según su nacionalidad:

• Visado de Inversor (Golden Visa): Se concede si el comprador invierte 500.000 euros o más en bienes inmuebles en España. Esta visa permite residir legalmente en España y facilita la movilidad dentro del espacio Schengen. Para conseguir este visado se deberá pasar por el consulado de España en el país de origen. Además, esta visa se extiende también al cónyuge e hijos menores de 18 años, permitiendo que toda la familia obtenga el derecho de residencia. Este visado inicial se concede por 1 año, con posibilidad de renovación posterior en periodos de hasta 5 años.
• Visado de Residencia No Lucrativa: Se concede a personas que deseen residir en España sin trabajar, siempre que puedan demostrar ingresos económicos suficientes para mantenerse en el país. Es ideal para jubilados o personas con rentas pasivas. Al igual que en el anterior caso se deberá pasar por el Consulado español en el país de origen.
• Visado de Emprendedor: Destinado a aquellos que planeen desarrollar un proyecto empresarial innovador en España, especialmente en sectores tecnológicos o estratégicos.
• Residencia Permanente: Los compradores que deseen establecerse de forma prolongada en España deberán cumplir con los requisitos de residencia establecidos en la Ley de Extranjería. Esto implica la necesidad de demostrar medios económicos suficientes para mantenerse en el país, así como disponer de un seguro médico privado o público que garantice la cobertura sanitaria completa. Además, se pueden requerir antecedentes penales limpios y pruebas que acrediten el vínculo con la propiedad adquirida.
• Certificado de Registro de Propietario Extranjero: Este certificado suele ser necesario para aquellos compradores extracomunitarios que no residen en España de forma habitual o que adquieren propiedades con fines de inversión. También puede exigirse si se adquiere una vivienda como sociedad o para inmuebles de alto valor. En algunos casos, se solicita además para propiedades situadas en zonas estratégicas o de especial interés, como áreas cercanas a instalaciones militares o puertos, con el fin de garantizar la seguridad territorial.

Recomendaciones Prácticas

• Preséntate presencialmente para ver en persona la propiedad que estás pensando adquirir. Esto te permitirá valorar el estado real del inmueble y su entorno.
• Siempre es aconsejable contratar a un abogado especializado en derecho inmobiliario ya que da mucha seguridad y facilita mucho los trámites.
• Es recomendable que se verifique si existen cargas fiscales o deudas sobre la propiedad.
• Siempre es buena idea solicitar financiación dentro del sistema bancario español, lo que dará confianza a todas las partes implicadas a la hora de la compra-venta.
• Contar con un traductor especializado puede facilitar la comprensión de cada situación y puede agilizar enormemente el proceso legal y notarial.

Conclusión

Comprar una vivienda en España ofrece grandes ventajas: desde el disfrute del clima mediterráneo y una rica oferta cultural, hasta una sólida inversión inmobiliaria en una economía estable dentro de la Unión Europea. Además, España cuenta con una de las mejores infraestructuras sanitarias y educativas, lo que la convierte en una opción muy atractiva para familias, jubilados e inversores. No obstante, se deben conocer los procesos administrativos específicos de la burocracia española, por lo que esta iniciativa debe provenir de acciones bien planificadas y un correcto asesoramiento.

Si estás pensando en comprar una propiedad en la Costa de Valencia o Costa Blanca, el equipo de Claumar Inmobiliaria puede asesorarte durante todo el proceso. Desde la búsqueda de la vivienda ideal hasta la firma de la escritura, te acompañarán para que la experiencia sea segura, sencilla y sin sorpresas.

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