Los 8 Puntos claves para comprar una vivienda

Comprar una vivienda es probablemente una de las decisiones financieras más importantes que tomaremos a lo largo de nuestra vida. Sin embargo, muchos compradores, tanto primerizos como inversores experimentados, pasan por alto pasos fundamentales que pueden traducirse en serios problemas o pérdidas económicas. Por eso, en este artículo te presentamos los 8 errores más comunes que debes revisar antes de cerrar cualquier compraventa inmobiliaria.
Anticípate, evita sorpresas y garantiza que tu inversión esté bien protegida.

1. Nota simple del inmueble

¿Qué es la nota simple y por qué es esencial?

La nota simple es un documento emitido por el Registro de la Propiedad que proporciona información clave sobre la vivienda que deseas adquirir. Este documento te permitirá verificar dos aspectos esenciales: quién es el propietario legal del inmueble y si existen cargas, hipotecas, embargos u otras limitaciones registrales.

¿Dónde se solicita y qué debes revisar?

Puedes solicitarla de forma presencial en el registro correspondiente o de forma online a través de la sede. Es muy recomendable exigir este documento desde el inicio del proceso, aunque algunas inmobiliarias puedan mostrarse reticentes a facilitarla. La razón es sencilla: la nota simple permite que el comprador pueda contactar directamente con el propietario, lo cual puede poner en riesgo la intermediación inmobiliaria.
Es crucial verificar la fecha de emisión de la nota simple, ya que las cargas pueden haberse modificado desde su última actualización. Si detectas alguna carga, no necesariamente es motivo de rechazo, pero deberás exigir al vendedor que las cancele en el acto de firma en notaría.
¿Tienes dudas sobre cómo interpretar la nota simple o necesitas ayuda para exigirla correctamente? Evita errores que pueden costarte miles de euros consultando con expertos en consultoría especializada.

2. Certificación catastral y último recibo del IBI

¿Qué información ofrece el certificado catastral?

El certificado catastral es otro documento fundamental que puedes obtener fácilmente a través de la sede electrónica del Catastro. Te muestra datos como la superficie, el uso del inmueble, la antigüedad de la edificación y su localización exacta. Al cruzar esta información con la que aparece en la nota simple, podrás identificar discrepancias relevantes.
Una diferencia notable entre los metros cuadrados registrados en el Catastro y los que figuran en el Registro de la Propiedad puede obligarte a actualizar los datos, lo cual supone un coste adicional que normalmente debería asumir el vendedor.

El recibo del IBI: más importante de lo que crees.

Además del certificado catastral, debes solicitar el último recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Este documento no solo confirma que el impuesto está pagado, sino que también te dará una idea clara del importe anual que deberás abonar como futuro propietario.
Es fundamental solicitar un certificado de deuda cero, ya que el hecho de que el último año esté pagado no garantiza que no existan deudas anteriores. En caso de que se detecten pagos pendientes, podrían reclamarte su abono incluso después de haber realizado la compra.
¿Te preocupa la existencia de deudas ocultas o diferencias entre Catastro y Registro? Contacta con expertos y aclara todas tus dudas antes de avanzar.

3. Certificado de pagos a la comunidad

¿Cuándo es necesario solicitarlo?

El certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad de propietarios es un documento obligatorio si la vivienda forma parte de un edificio o conjunto residencial. Lo debe entregar el vendedor, y es emitido por el administrador de fincas o, en su defecto, por el presidente de la comunidad.
Este certificado acredita que no existen deudas pendientes con la comunidad y será imprescindible en la firma de la escritura notarial. Puedes consultar cómo gestionar este tipo de documentación a través del portal oficial de la Generalitat Valenciana.

¿Por qué es importante revisar las actas anteriores?

Más allá del certificado, es altamente recomendable solicitar y analizar las actas de las últimas reuniones de la comunidad. Estas actas suelen incluir:

• Derramas aprobadas o en planificación
• Casos de vecinos morosos y su impacto económico
• Problemas estructurales recurrentes
• Acuerdos sobre obras futuras o conflictos vecinales

Ignorar esta documentación podría llevarte a tener que asumir derramas inesperadas apenas unos meses después de adquirir la vivienda.
Si no sabes cómo solicitar las actas o tienes dudas sobre su contenido, contacta con expertos para que te orienten profesionalmente y no te lleves sorpresas.

4. Inspección Técnica del Edificio (ITE)

¿Qué es el ITE y cuando es obligatoria?

La Inspección Técnica del Edificio (ITE) es una evaluación obligatoria para edificaciones con más de 50 años. Este control busca garantizar la seguridad, accesibilidad y eficiencia energética del inmueble.
La antigüedad del edificio se puede comprobar a través de la nota simple registral, el certificado catastral o el Informe de Evaluación del Edificio.

Consecuencias de no tener la ITE pasada.

No superar esta inspección puede ser síntoma de problemas graves: desde deficiencias estructurales hasta humedades, instalaciones obsoletas o riesgos para la seguridad de los residentes.
En estos casos, podría ser necesario acometer reformas que generen derramas significativas para los propietarios. Revisa también si ya se ha abordado este tema en las actas de la comunidad.
Si tu intención es vender la vivienda en el futuro, asegúrate de que la ITE esté aprobada, ya que el siguiente comprador te la puede exigir como condición para formalizar la operación.

5. Certificado de eficiencia energética

¿Qué es el certificado energético y por qué es obligatorio?

El certificado de eficiencia energética es un documento exigido por ley en España desde 2013 para todas las viviendas que se vendan o alquilen. Informa sobre el consumo energético del inmueble y su nivel de emisiones de CO₂, mediante una escala que va desde la letra A (muy eficiente) hasta la G (poco eficiente).
Este certificado debe ser emitido por un técnico autorizado y el coste corresponde al vendedor. Puedes consultar el procedimiento oficial de solicitud a través de la web de la Generalitat Valenciana.

¿Cómo afecta la calificación energética a tu bolsillo?

Una vivienda con baja calificación energética consume más recursos y, por tanto, encarece tu factura eléctrica mensual. Esto es especialmente relevante si planeas residir en el inmueble, ya que el gasto en calefacción o refrigeración puede dispararse.
Además, un certificado con mala nota puede ser una señal clara de que el inmueble necesita reformas energéticas (aislamiento, ventanas, climatización), lo que implica una inversión adicional.
Evita sobrecostes y sorpresas solicitando el certificado adecuado. Si tienes dudas, contacta con nuestros especialistas, especialistas en revisiones previas a la compraventa.

6. Certificado de inexistencia de infracción urbanística

¿Qué es y cuando es necesario?

Este certificado acredita que la vivienda no tiene expedientes abiertos por construcciones no autorizadas o ilegales. Es particularmente importante si compras una vivienda:

• En zonas rurales o a las afueras
• Antiguas o reformadas sin documentación clara
• Con posibles ampliaciones no declaradas

Puedes solicitarlo en el ayuntamiento correspondiente. Si se trata del término municipal de Valencia, puedes tramitarlo directamente desde la sede.

Riesgos de no verificar este documento.

Omitir este paso podría costarte muy caro. Las consecuencias pueden incluir:

• Sanciones urbanísticas por construcciones no regularizadas
• Órdenes de demolición
• Limitaciones legales para registrar la vivienda o venderla en el futuro

Es cierto que algunas de estas cargas pueden aparecer en la nota simple, pero muchos ayuntamientos no actualizan esa información regularmente. Por ello, solicitar este certificado de forma directa es la única manera segura de garantizar que no existe ninguna infracción pendiente.

7. Contrato de arras y cláusula hipotecaria

¿Qué es el contrato de arras y por qué es tan importante?

El contrato de arras es un preacuerdo firmado entre comprador y vendedor antes de acudir a notaría, mediante el cual ambas partes se comprometen a completar la compraventa. En este contrato, el comprador suele entregar una cantidad de dinero en concepto de señal, que quedará sujeta a determinadas condiciones.
Existen varios tipos de arras (confirmatorias, penales y penitenciales), y cada uno tiene implicaciones legales distintas en caso de que una de las partes no cumpla. Por eso es esencial que el contrato esté redactado por un profesional legal, y no utilizar modelos genéricos descargados de internet o plantillas proporcionadas por agencias.

¿Qué es la cláusula hipotecaria y por qué debes incluirla?

Si vas a financiar la compra mediante hipoteca, es imprescindible incluir una cláusula hipotecaria en el contrato. Esta cláusula establece que si el banco no concede la hipoteca en las condiciones previstas, el comprador podrá recuperar íntegramente el dinero entregado sin penalización.
No incluir esta cláusula puede implicar perder todo el dinero adelantado si la financiación falla, algo que ocurre con más frecuencia de lo que se cree, especialmente en primeras compras.
Una revisión jurídica adecuada puede ahorrarte miles de euros. Si no estás seguro de cómo redactar o revisar tu contrato de arras, contacta con los expertos y evita errores que pueden salir muy caros.

8. Impuestos vinculados a la compra venta

¿Qué impuestos debes pagar al comprar una vivienda?

Uno de los errores más comunes al comprar una vivienda es no calcular correctamente los impuestos asociados a la operación. Existen principalmente dos escenarios:

• Vivienda nueva: se paga el IVA (10%) si se compra directamente al promotor.
• Vivienda de segunda mano: se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo impositivo varía según la comunidad autónoma.

Por ejemplo:

• En la Comunidad Valenciana, el tipo general es del 10%, pero puede reducirse al 8% o al 3% para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad.

¿Dónde informarte y cómo optimizar este coste?

El notario puede ayudarte a aclarar qué tipo te corresponde, pero también es muy recomendable consultar con un asesor fiscal especializado, sobre todo si tienes intención de revender, invertir o acogerte a bonificaciones.
Recuerda que este impuesto se paga tras la firma de la escritura, por lo que es vital haberlo previsto y presupuestado con antelación.
No dejes que los impuestos te pillen desprevenido. Si necesitas saber más información, contacta con nuestros expertos y obtén asesoramiento personalizado.

Conclusión

Comprar una vivienda no es una decisión que deba tomarse a la ligera. Desde la revisión de documentos registrales y fiscales hasta el análisis de aspectos estructurales y legales, son muchos los factores que pueden marcar la diferencia entre una inversión segura o un error costoso. Verificar estos 8 puntos críticos te permitirá proteger tu patrimonio, evitar sorpresas y avanzar con mayor tranquilidad. Si en algún momento tienes dudas o quieres asegurarte de que todo esté en orden, no dudes en apoyarte en profesionales, quienes pueden ayudarte a revisar la documentación, asesorarte legal y fiscalmente y garantizarte una compra segura. Porque una buena compra empieza siempre por una buena preparación.

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